Nový občanský zákoník. Změny, které se dotknou trhu s nemovitostmi

Od ledna příštího roku vstupuje v platnost nový občanský zákoník, který přinese mnohdy revoluční změny v mnoha oblastech. Dojde ke změnám, které posílí pozici katastru nemovitostí, věřitele a novinky se dotýkají i vzniku předkupního i nabývání vlastnického práva. Přehled důležitých změn v oblasti nemovitostí:

Stavba součástí pozemku Bude-li k lednu 2014 identický vlastník stavby s vlastníkem pozemku, na kterém stavba stojí, dojde podle pravidla "Povrch ustupuje půdě" automaticky ke sloučení a stavba se stane součástí pozemku přímo ze zákona. Jedná se o zásadní změnu, jejíž výhodou však bude, že veškeré transakce může vlastník provádět už jen s pozemkem, aniž by se muselo specifikovat, co všechno na něm stojí. V případě, že budou vlastníci pozemku a budovy na něm stojící odlišní, nic se ani od ledna 2014 nezmění a stavba i pozemek budou evidovány nadále samostatně.

Právo stavbyToto právo umožní, aby na cizím pozemku (pod nebo nad ním) mohla mít jiná osoba stavbu. Jedná se však o právo dočasné, jehož maximální délka trvání je 99 let a může být zřízeno jako úplatné, ale i jako bezplatné. Toto právo bude děditelné a převoditelné. Při zřízení smlouvou bude vznikat vkladem do veřejné evidence nemovitostí. Nebude vyloučeno ani nabytí práva stavby vydržením.

Stavba na cizím pozemkuStavba na cizím pozemku se bude nově považovat za součást pozemku, tudíž za vlastnictví toho, komu patří pozemek. Tento vlastník bude muset nahradit osobě, která stavbu zřídila v dobré víře (jednání v přesvědčení o oprávněnosti činu) veškeré náhrady spojené se stavbou, nebo může soud navrhnout odstranění stavby na náklady toho, kdo stavbu na cizím pozemku zřídil. V případě sporu však soud přikáže pozemek do vlastnictví zřizovatele stavby a rozhodne o povinnosti zaplatit vlastníku pozemku náhradu.

Předkupní právo Tam, kde neexistuje jednota vlastnictví pozemku a na něm stojící stavby, bude dle zákona platit předkupní právo pro vlastníka pozemku ke stavbě a rovněž i předkupní právo vlastníka stavby k pozemku (popřípadě k příslušné části pozemku). Bude-li chtít jeden z vlastníků disponovat stavbou či pozemkem, bude mít povinnost nabídnout ji k odkoupení nejprve druhému vlastníkovi. Nebude-li předkupní právo využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále. V případě, že však toto právo bude využito (vlastník pozemku koupí stavbu na něm umístěnou, či vlastník stavby koupí pozemek, na němž stavba stojí), dojde k právnímu spojení obou věcí a stavba se stane součástí pozemku a předkupní právo zanikne. Pokud bude stavba na cizím pozemku, nebo pozemek, na kterém cizí stavba, prodán bez ohledu na předkupní právo, nabyvatel nemovitosti může o nemovitost přijít.

Opuštěná nemovitosti propadne státu  Pokud se vlastník o svoji nemovitost nestará, má se za to, že ji opustil. Zatímco dosud v praxi platí, že opuštěné nemovitosti připadají obci, od ledna 2014 připadnou státu. Za opuštěnou nemovitost se považuje tehdy, pokud se o ni vlastník nestaral po dobu 10 let.

Zástavní právo Zástavní právo upravuje nový občanský zákoník velmi podrobně a zlepšuje hlavně pozici věřitele. Doposud bylo například obvyklé, že zástavní právo k nemovitosti zůstávalo i po jeho zániku, zapsáno v katastru nemovitostí. Nově však bude možné požádat o výmaz starého zástavního práva z katastru nemovitostí. Pak se bude mít za to, že toto právo neexistuje.

Předkupní právo spoluvlastníků Zatím platí, že spoluvlastníci mají vůči sobě navzájem zákonné předkupní právo. Nově však bude toto zákonné předkupní právo ohraničeno a zanikne uplynutím 1 roku ode dne nabytí účinnosti nové normy, tedy v lednu 2015.

Smlouva o nájmu Nájemní vztahy budou upraveny spíše ve prospěch nájemce. Nově nebude možno s nájemcem například dohodnout ve smlouvě ujednání o povinnosti zaplatit smluvní pokutu při porušení podmínek nájmu. Nový občanský zákoník vychází z předpokladu, že nájemce má dostatečnou oporu v jiných ustanoveních zákona.

Převod majetku od nevlastníka Neshoduje se skutečný vlastník nemovitosti s tím, kdo je zapsaný v katastru nemovitostí? Skutečnost nově nahrává osobě, která je ve veřejném seznamu zapsána. Pokud se skutečný vlastník nedomáhá svých vlastnických práv, po 3 letech uplyne promlčecí lhůta, a vlastník zapsaný v katastru, jež nabyl majetek v dobré víře, je právoplatným vlastníkem majetku. Odborníci proto radí: kontrolovat každé tři roky katastr nemovitostí.

Autor:   Michal Pich

Zdroj:    http://byznys.ihned.cz/c1-60808960-novy-obcansky-zakonik-zmeny